境外圈钱遇冷开发商内保外贷暗抬头

信贷融资通道的收紧，促使了地产开发商更凶猛地将境外上市、发债作为募资主要途径。

继碧桂园9月在香港发行高息优先票据后，恒盛、宝龙紧锣密鼓的IPO，恒大地产也于10月22日正式招股，富力地产10月21日在港沪两地同时宣布拟发行55亿元境内公司债。

然而，香港市场近期不如人意的表现，显然给这些地产开发商境外股市“圈钱”带来了不小的寒气。

9月中冶、利郎和匹克首日上市“破发”之后， H股破发的多米诺骨牌效应更加明显。“破发潮”拖累现代传播、琥珀及金隅股份等次新股一齐创下上市后的新低。

10月底卓越置业突然中止最高集资78亿港元的IPO计划；明发集团也在10月31日晚称推迟招股时间，并将招股价区间下调超过30％以增加吸引力；深圳的花样年也将上市安排延后进行。随后，11月2日挂牌的禹洲地产，首日“破发”收报2.68港元，低于招股价2.7港元。

另一边，内地房价自今年六月录得首次同比上升以来拾级而上，至9月升幅达到今年以来最高的2.8%。

在境内地产开发虚热，境外融资风寒的双重夹击下，地产开发商资金链的隐性风险顿现。这也给此前与开发商发生内保外贷业务的境内银行，敲响一记警钟，境内银行的融资或成为开发商化解境外债务压力的通道。

在2009年第四次经济金融形势通报分析会上，银监会主席刘明康强调，要将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来，实施并表监管。银行人士分析，这是监管部门看到开发商多渠道融资、高杠杆扩张，对银行信贷带来潜在风险而作出的警示。

龙湖融资路径

经历货币政策由从紧到适度宽松的转变，开发商资金腾挪的渠道又有哪些变化？

以重庆地产大头——龙湖地产——为例，其丝毫没有放缓其上市融资的步伐。11月2日，其在香港举行投资者推介会，按拟发行10亿股新股计算，集资规模介乎于60.6亿-71亿港元。

有基金经理称，投资者看重龙湖地产主要是该公司的低负债。并且，有分析报告指出，龙湖地产上市融资用途与其他公司融资主要用于偿还债务截然不同，其上市后除了5%补充营运资金外，其余均将用于开发现有项目，及扩大土地储备。

截至2009年6月31日，龙湖地产现金结余约为59亿元，预收款约为134亿元。不过有报告显示，龙湖地产去年的净负债比率高达308%。这与龙湖地产在今年上市前，大幅优化负债结构有关。

一直以来，龙湖地产的境内贷款主要从农业银行获得。10月26日，龙湖地产获得了农业银行在未来两年内提供180亿元的意向性授信额度。

2006年1月到2007年7月，龙湖地产及其关联公司先后12次抵押土地。仅在2007年5月，龙湖地产系先后将北部新区高新园大竹林组团标准分区6-7、6-19、6-20号地块、北部新区高新园大竹林组团O标准分区6-12号地块、南岸区弹子石街道求新村等地块抵押给中国农业银行重庆市渝北支行、农业银行龙湖地产支行。

其间，龙湖地产还发生过海外借贷。

龙湖地产于2009年5月5日发行了14亿公司债，并于上半年偿还了花旗银行20多亿港元贷款，以及其他银行50多亿元短期贷款等。

实际上，在银行的授信报告中，亦会提到该公司将为上市公司，因而可增大授信额度。

负债率高低真相

历经二季度以来的楼市复苏，开发商给人留下的印象仿佛是资金链宽松起来，但银行人士指出，开发商负债率上升态势并未明显改观。Wind资讯统计显示，截至今年上半年，房地产上市公司的资产负债率在60%左右。这还仅是上市公司的资产负债率，银行授信人士分析，按地产集团包括其关联公司测算，总体的资产负债率远高于此。

一位银行业内人士透露，目前一些在银行有贷款的房地产开发商资产负债率超过90%。

在资产负债率居高不下的同时，另一种银行隐性风险也暗藏于此。

有银行人士表示，有部分房地产开发商在前期资金链紧张时通过该公司在境外成立的子公司融资，并以母公司名义向境内银行办理保函业务。而其子公司境外融资的实际目的是偿还所欠境外债务，由此导致风险则由境内银行承接。

一位国有大行南方某分行信贷人士向本报解释，地产开发企业向银行贷款，通常需要一定的担保。一般银行给企业的总授信额度，包括批发贷款额度及贸易融资额度。开发商在银行所能获得的批发贷款额度，根据其提供的担保条件而定。在担保条件不够，企业仍想获得更多的资金的情况下，一些企业会采取“内保外贷”的做法。因为母公司出具的保函额度，只占用企业的贸易融资额度。

对于银行来说，这一做法的隐性风险，在于将表内风险转移到表外。一旦企业资金链紧张，子公司无法偿付境外贷款，银行则发生了垫款。

“但实际上，由于涉及到境外子公司贷款逾期后而发生向境外汇款的可能，因而这种业务也需要外管局的审批。”上述人士强调。另一位负责房地产开发贷款的主管表示，“随着10月31日固定资产办法的出台，上述情况发生可能被封堵。”

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