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2015上半年中国房地产市场总结及下半年展望城市篇-【新闻】

发布时间:2021-05-28 09:12:34 阅读: 来源:齿轮厂家

2015上半年中国房地产市场总结及下半年展望(城市篇)

整体企稳与分化加剧,后市延续结构性回暖

2014年年底房地产市场快速升温,但市场回暖并未延续至2015年。今年一季度市场快速转冷,供求双双下滑。3月多部委紧急“救市”,“3·30”新政、营业税调整公积金调整等政策相继出台,央行也多次降息、降准,对市场起到刺激作用,推盘量和成交量均有明显提升,整体市场呈现企稳回升之势。但市场分化愈发严重,中高端改善型市场回升速度明显较快,一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃,多数二线和三四线城市依旧低迷。

总结

一、市场综述:外部环境整体平稳宽松,市场回暖之势明显

房地产市场资金面,从去年11月开始,共3次降息,5年期以上贷款利率下调了0.9个点,相当于降息前的8.6折利率水平,购房成本大为降低,很大程度上刺激楼市需求加快入市,这便是房地产行业受益宏观面维稳的一例很好的明证。另外,央行多次降准,向市场释放流动性,此举虽非针对房地产行业,但宏观资金面宽松,房地产开发企业资金获得和购房者申贷的难度也大为降低,从而一定程度上提振了房地产行业投资和需求。

房地产市场政策面,中央和各地方政府的救市力度也可谓不遗余力。3月全国“两会”上,李克强总理明确2015年要“稳定住房消费”,并提出“支持居民自住和改善型需求”至此,2015年房地产行业政策面平稳宽松的基调已经确立。3月底,多部委即相继出拳,发文降低营业税免征年限,下调二套房首付比例和公积金首付比例。随后各地方政府便纷纷响应,陆续出台相关政策的地方细则,各地房地产市场均有不同程度的回暖。

整体来看,上半年的市场以4月为界,一、二季度分段发展的态势明显。一季度由于经济下滑压力大,虽然1季度央行接连降准降息,对房地产市场有一定刺激作用,但终究不是房地产行业的针对性政策,难以扭转颓势,购房者观望情绪较为浓厚,成交同环比均有较大的下滑。二季度受多部委及地方政府重拳救市影响,成交量快速攀升,特别是5月市场活跃度明显提高,整体项目认购率有明显提升,甚至时有日光盘爆出。其中以一线城市涨势最为明显,而二、三线城市分化程度进一步加深。而从产品类型来看,中高端改善型产品提振更为明显,不管是从成交量上,还是从成交结构的占比上,均有较大的提升。

二、新增供应:38城同比下滑14%,二、三、四线城市分化明显

从CRIC监测的38个重点城市来看,2015年1-5月总供应量为9127.71万平方米,同比下滑13.69%。一季度为传统淡季,38个城市供应量变动不大,同比仅微降3.78%;4-5月则波动明显,同比大幅下降21.87%。上半年,特别是二季度市场回暖明显,然而供应依然下滑的主要原因在于:首先,2014年上半年市场供应达到2010年以来历史最高水平,数据基数较高;其次,2014年下半年市场回暖,企业集中推盘、抓紧窗口期去库存,提前消耗了部分存货,后续新增供应不足;第三,去年行业调整,3月份开始开发投资和新开工量双双锐减,使得今年新增预售项目量减少。

从各能级城市来看,一线城市,1-3月供应下滑更为明显,新增供应量567.61万平方米,同比下滑17.57%;而4-5月新增供应687万平方米,由于一线城市库存较低,需求旺盛,在各项利好刺激下,市场快速回暖,项目推盘意愿大幅上升。其中北京由于自住型商品房入市,分流需求且商品住宅库存较高,整体1-5月下滑幅度超过5成。而广州和上海同比去年同期也分别有13.23%和8.05%的下滑。深圳前5个月新增供应218.22万平方米,但由于2014年同期新增供应处于历史低位,同比涨幅高达131.67%。

二线城市19个主要城市1-5月新增供应5406万平方米,同比下滑17%,相比2013年降幅达20%,其中1-3月新增供应2682万平方米,同比下降9%,而4-5月的新增供应2724万平方米,同比下跌24%,降幅远超一线城市。从具体城市来看,二线城市分化较为严重,昆明、沈阳、厦门、青岛、大连、苏州和南京1-5月供应同比均大幅下滑,下滑幅度超过3成;而贵阳和济南供应则大幅增长,同比涨幅均为33%。

三、四线城市15个主要城市1-5月整体新增供应2467万平方米,同比微降4%,较2013年和2012年同期均有所上涨,涨幅分别为4%和32%。从具体城市来看,过半数城市同比下滑,城市间也呈现明显的分化态势,常州、江阴、徐州等城市新增供应同比大降幅高达30%以上,而东莞由于去年同期供应相对低位,且今年该市市场明显回暖,企业供应意愿膨胀,使得前5月新增供应量大幅增长74%。

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