公积金推异地贷款 政策落地遇难题或刺激三四线城市

现如今房地产市场的各项政策都备受关注，住房公积金也不例外。近日，要买房的人又有利好的公积金贷款新政了，公积金异地贷款在提速。

据悉，针对部分地区住房公积金使用条件偏紧，结余资金规模较大等问题，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合对外发文，明确自2015年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务。

在全国推行公积金异地贷款，在有效解决民众公积金异地贷款难的同时，推动房地产发展。

9月15日，住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》（以下简称《通知》），明确了公积金异地贷款的职责分工及办理流程，并要求各城市公积金管理部门抓紧出台相关细则。

这是继去年10月以来，公积金异地贷款的又一利好消息。更多最新房地产行业政策分析信息请查阅中国报告大厅发布的《十三五房地产行业研究与产业战略规划分析报告》。

去年10月，住建部、财政部、央行三部委曾联合出台政策（建金［2014］148号），要求公积金缴存异地互认，并推进异地贷款业务。但相关细则一直没有出台。

时隔一年，住建部再发通知，开宗明义表明是为落实建金［2014］148号的要求。这也被舆论解读为公积金异地贷款政策的细则落地。

业内专家认为，这两份文件的先后出台，有望让公积金异地贷款更加便利、更具可操作性。

公积金推异地贷款多地已尝试多年

《通知》提出，缴存城市公积金中心负责职工缴存和已贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。

贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险。

事实上，国内已有多个城市出台了推进异地贷款互认政策。

2015年2月，武汉、长沙、南昌、合肥4个省会城市市长共同签署了文件约定，4市实施住房公积金缴存异地互认和转移接续。

另外，湖南、湖北、甘肃、山东表示将在省内推行异地互贷。

然而，政策的实施并没有预想中顺利。

住建部公积金监管司司长张其光曾表示，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡。

“大中城市公积金归集跟不上贷款发放速度，出现‘钱紧’‘钱荒’。”张其光说，另一方面，部分城市贷款条件却过严，发放率较低，削弱了公积金制度的互助作用。

作为提效的关键举措，异地购房放开公积金贷款的政策已在广东、湖北、安徽等地开展，尝试范围多控制在省内异地县市。

但实际操作层面，仍存在困难。有公积金管理中心负责人表示，省住建厅希望实现省内跨城市贷款，但这很难。

这位负责人说，公积金存量充裕的小城市愿推动异地贷款。但包括省会、一线城市，因住房需求量大、公积金甚至都还不能满足本市的购房需求，所以在异地贷款方面则不太主动。

“技术上都可以解决，但问题是没有钱。”上述负责人说。

以广西壮族自治区的柳州市和南宁市为例，2009年，两市曾实行过两地职工可跨城申请住房公积金个人贷款。

根据规定，在柳州市正常足额缴存住房公积金的职工到南宁市购房时，凭柳州市住房公积金管理中心开具的住房公积金缴存及贷款情况证明，可到南宁市住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。反之亦然。

然而，由于贷款数量快速上升，资金不足，该措施只实行了半年。

也是在2009年，珠三角8个城市之间实行公积金异地互贷，比如在广州市缴纳公积金，在佛山市买房也能申请贷款。但2014年5月原协议到期后，至今仍未续签。

广州市公积金中心的一名工作人员告诉法治周末记者，2009年启动的珠三角互贷，最初是由广州提出的。当时各地公积金资金较为充裕，但实施4年来实际申请异地贷款的人数不多。

“去年协议到期后，各地续签的积极性不高。”上述工作人员说。

公积金推异地贷款政策落地遭遇难题

中国社会科学院经济研究所研究员在接受法治周末记者采访时表示，异地互认、异地贷款会遭遇执行难的问题。

研究员认为，异地贷款比较复杂，首先需要原公积金缴存地开证明，缴纳了多少年公积金。其次，异地公积金贷款还同当地资金的丰裕程度有关。

“利用住房公积金跨省贷款面临的障碍有两个，一个是各地是否放钱的问题；另一个是资质审查的问题。”汪利娜说。

由于目前各地工作推进进度不一，有些跨地区流动的职工在就业地缴存、回原籍购房方面，就遇到了不能申请公积金贷款的情况。

在北京一家民企工作的李峰，已工作了将近10年，而妻子一直在秦皇岛市工作。

常年的异地分居，让他终于想回家安定下来，在秦皇岛市买房子。可他发现手续太过于繁琐。

根据公积金异地贷款新政，缴存城市公积金中心负责职工缴存和已贷款情况，而贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、、发放、回收、变更及贷后管理工作。

这意味着，贷款人要与两个城市的公积金中心打交道，从咨询到交材料，再到开证明、办贷款，原先在一个城市贷款的步骤，现在至少要翻倍。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉和他带领的团队，曾对在大城市和特大城市务工的农民工购房需求做过调查。

结果显示，绝大部分人希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城镇购买住房。但由于住房公积金不能异地贷款使用，进城务工人员通常很少使用。

中原地产首席分析师张大伟向法治周末记者介绍，北京市与秦皇岛市等城市试行过异地公积金贷款，但很少有购房者选择，原因在于操作手续繁杂，而且额度并不高。

不过，河北省公积金管理中心住房贷款处一位工作人员告诉法治周末记者，虽然河北省目前为止尚未实行面向全国范围的公积金异地贷款政策，但随着《通知》的发布，应该会逐步放开，并且放开的时间不会太远。

公积金推异地贷款新政或利好三四线城市

据统计，2014年，国内16个房价过万元的城市，公积金贷款最高额度从70万元到120万元不等，购房者单靠公积金贷款很少能覆盖全部房价。

而在公积金充裕的三四线城市，最大的制约则是需求不足。

在公积金使用仍局限于缴存地的情况下，只有在当地缴纳公积金的职工才能享受公积金新政优惠，而当地的购房需求基本趋于饱和，若异地互贷仍不放开，则将制约在外地工作的人员回三四线城市买房。

2015年6月公布的《全国住房公积金2014年年度报告》显示，全国32个地区，公积金贷款发放率高于80%的只有8个，贷款发放率低于50%的有5个，个别地区更是低至30%左右。

据介绍，在一线城市中，只有北京的公积金储备较为充裕。上海房价一直较高，公积金使用率长期高位运行。而广州也受困于公积金吃紧，正尝试通过“公转商”等形式缓解贷款难。

不仅是上海、广州，东部多市也都遭遇了公积金贷款“额度荒”。

因资金运行压力加大、公积金贷款出现放款轮候，杭州市从今年4月开始办理“公转商”，上半年受理住房公积金贷款57.89亿元，其中贴息贷款已占六成以上。

尽管专家认为新政对一线城市楼市的影响并不大，但对于三四线城市来说，则会明显感到政策落地带来的变化。

“如果是在大城市工作去小城市购房，实际并不一定能按照大城市缴存的比例贷款。而如果在小城市工作去大城市购房，公积金额度又太少。”张大伟表示。

但这还面临着其他问题：因为涉及到两个城市的互认，对于很多开发商和二手房房主来说，是否接受仍待考证。

“在一二线城市缴存公积金但买不起当地住宅的年轻人，可能会回原籍购买。所以对于三四线城市来说，这是利好的一面。”张大伟说。