前海产业之忧

前海产业之忧

几天的深圳考察，让我感觉前海的发展好像是土地财政的又一个温床，这是我来深圳之前没有想到的。因为“特区之特”的关键应该在于产业的引入，而绝不是投机于地产。土地价格太高，真正依赖发展产业的投资商很难进入，最终会形成“劣币驱逐良币”的恶性循环。　　从前海已经成交的三宗地块来看，7月26日卓越置业以2.22万/平方米和2.23万/平方米的楼面地价(扣除移交面积)将两块地收入囊中。8月16日华润置业又以2.17万/平方米的楼面地价收入囊中一块地。卓越置业，两块地土地出让金合计超过120亿元。如此巨额的现金流出势必会倒逼卓越置业快速销售回笼资金，何来耐心精心运营物业？所以，卓越在摘地不久之后便在香港启动全球大客户计划。2012年，卓越置业将其持有的位于深圳福田中心区的卓越世纪中心散售。众所周知，写字楼散售之后，物业的品质势必大幅下降，大型企业一般也不会入住散售型写字楼；对于华润置业，虽然有产业发展要求，但如此高的楼面地价让人难以理解。对于依托产业发展的投资商而言，相对于周边较低的租金，财务上很难佐证投资行为的合理性。　　从深圳整体写字楼市场而言，销售型写字楼物业占比较高。2013年世联地产写字楼报告显示该占比高达69%，也正是基于写字楼投资品的市场认可度高，所以售价也较高。但真正能体现市场健康发展程度的指标是租金。深圳85%的租客是以个人和中小型民营企业为主，租金承受能力相对较弱。低租金与高售价结合来看，深圳写字楼的租金回报率不足5%，显著低于北京和上海。而这背后的结果便是许多机会型资本聚集前海。　　除了“先行先试”的特殊政策，前海管理局手中最大的牌在哪里？不妨从前海的招商情况来看，2012年前海批复入区企业超过200家，其中金融业占比80%以上。而到今年7月份，入区企业迅速超过1000家，金融机构占比超过70%，其中世界500强超过15家。据最新数据，截至今年9月底，前海入区企业已经超过1500家。　　如此火爆的招商势头是否就意味着前海的前景一片光明呢？我们表示担忧。入区的大部分是金融企业，显然是奔着政策洼地而来，何来产业发展呢？基于特殊的优惠政策引来了凤凰，但是否能“筑好巢、安稳心”呢？在上海自贸区同时推出的大背景下，许多企业马上会面临自贸区与前海的落户选址抉择问题。　　所以，前海管理局需要尽快改变思维。　　第一，需要引入持有型物业的开发商。尤其是在深港一体化的大背景下，港资开发商可充分发挥其持有型写字楼开发和运营的优势。面对租金承受能力较低的深圳写字楼市场，可行的方法便是降低土地价格。　　第二，需要引入具有产业龙头示范效应的标杆机构。许多机构在前海注册，仅仅看重前海的税收优惠，偌大一个机构进驻前海仅使用很小的办公面积，类似于注册壳公司。但如果是真正意义上的龙头企业入驻，很可能需要自行开发整栋的写字楼自用。对于这类机构，前海管理局在出让土地时理应给予尽可能大的支持。　　第三，应该具备系统性的思维范式。前海板块的总体规划量近1600万平方米，其中桂湾片区(即商务中心区)的高品质写字楼规划量900万平方米。据前海管理局的规划，在2020年前海板块初步建成，即便考虑开发延期，每年供应量也接近100万平方米。如此巨大的供应量，在前期即把土地价格拉升得如此高，如果后期遇到阻力时，回旋余地也较小了。　　或许有人会反驳，建设前海如此巨额的资金投入，土地价格不高何来资金？总不能“既让打鬼子，又不给军饷”吧。这种思维显然依旧是土地财政的范式。前海之所以被称为“特区中的特区”，就是需要秉承一贯的改革魄力，真正探索出一条健康的、可持续的产业发展之路。

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